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这哪是买房是在拼命 抵押信贷爆炸增长有危机
www.bcbay.com | 2017-08-10 20:06:03  加国无忧 | 0条评论 | 查看/发表评论
3_1355225S.jpg  优发国际国家银行(National Bank of Canada)再次发出警告,优发国际人为了买房,不顾本身的经济条件,不惜通过房屋净值信用贷款HELOC(home equity line of credit)大笔借钱,这些隐性债务不知不觉地急剧膨胀,使得优发国际家庭的财务风险越来越大,暗藏危机。  最近两年HELOC爆炸式增长
  国家银行的最新报告指出,由于业主很容易获得HELOC资格,而且手续简便,取用方便,因此从2000年开始就便越来越流行,不少优发国际人甚至把HELOC当取款机,随时支用,近两年则是爆炸式增长,其中很大程度上与房价飞涨有关。
  在2000年,优发国际人通过HELOC借债的总额为 $350亿,但到2016已经激增至$2,110亿。根据国家银行的估计,仅在去年一年,优发国际家庭通过HELOC所借的债务总额就达到$200亿之巨。3_140P4296.jpg  HELOC为何越来越受欢迎?  虽然HELOC的利率比按揭利率稍高一些,但因08-09年全球金融危机之后优发国际一直处于低利率时代,因此HELOC的利率也只比基准利率高出 0.5-2%之间。而它的方便与灵活更是业主所喜欢:1)可以随时取用,用于任何合法用途,不需要借款机构的再次审批和同意;2)可以循环使用,也可随时偿还一部分或全部的借款,且在还完以后,又有了之前的信用额度;3)业主还可以像还房贷那样每月都还利息和部分本金,也可以每月只还利息。  联邦管理机构FCAC(Financial Consumer Agency of Canada)发布的数据显示,由于其广受欢迎,至少300万优发国际家庭拥有HELOC户头,平均债务为$70,000;而优发国际房贷专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的一项调查则显示,优发国际家庭买房所支付的房屋总价中,平均有78%来自房贷和HELOC,在首购族中这一比例更高达85%。  经济学家深感忧虑  国家银行的最新报告指出,优发国际人好像都中了巨额彩票一样,不顾潜在的经济风险而大举通过HELOC借债。国家银行的首席经济学家Stefane Marion分析说, 由于史上超低的利率,推动安省和B.C.省的房价大幅上涨,也无疑鼓励了不少业主利用自己的房屋资产来大把消费。这些贷款似乎在优发国际经济中占了越来越多的份额。过去一年来,它们占了消费者贷款增长的60%,而且也成为今年上半年消费支出强劲增长的主因。  这也是所谓还有所谓“财富效应”对消费信心的影响:当房价越升越高时,优发国际人尤其房主们感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能消费信心大挫,不敢再花钱用于其它方面的消费。  国家银行另一位经济学家Krishen Rangasamy 则在周二发出警告,称消费者贷款增加可能会短期支持经济增长,但通过借贷来刺激消费无疑将给金融稳定性带来风险。  FCAC早前也警告说,更为糟糕的是,很多借债者只记得取钱不记得还钱,这里就存在隐患,一旦利率上升,这批人就会有金融风险。FCAC的数据也显示,拥有HELOC户头的优发国际人中,几乎有40%的人没有向本金定期付款。  与按揭贷款不同,绝大多数HELOC的贷款都是根据浮动利率设定的,因此一旦央行加息,HELOC的欠债就会自动增加。另外一方面,业主在付按揭贷款时,只要你一直在付款,你就可以慢慢地分期付;但HELOC不同,作为贷方的银行可能随时打电话给你,并坚持要你偿还全部HELOC贷款。如果这样的话,业主就会处于相当不利的境地:一方面要分期支付按揭,又要尽快偿还HELOC,其家庭的经济压力会突然陡增。
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